Consiglio di Stato

Soppalco e regime giuridico urbanistico

Con sentenza n. 1213 del 21 febbraio 2022, la sezione VI del Consiglio di Stato ha reso chiarimenti in merito al soppalco e regime giuridico urbanistico, anche a fini paesaggistici, affermando, in ultima analisi, che il soppalco abitabile e di rilevanti dimensioni, che comporti aumento della superficie utile dell’unità immobiliare principale, deve essere assentito con permesso di costruire, anche in sanatoria.

L’oggetto del contendere, in quel caso, era rappresentato da un soppalco consistente in un corpo di fabbrica aggiuntivo, realizzato con aumento della superficie utile dell’unità immobiliare principale, munito anche di finestre e (originariamente) di un bagno.

Si trattava, dunque, di un’opera che consentiva la permanenza delle persone al suo interno e, dunque, necessitava del rilascio del permesso di costruire.

Secondo il Consiglio di Stato, tale opera – per le caratteristiche costruttive – era da considerarsi come impattante dal punto di vista del carico urbanistico e, di conseguenza, doveva essere assentita dal preventivo rilascio del permesso di costruire.

Specularmente, na volta realizzata sine titulo, il soppalco avrebbe dovuto essere assentito in via di sanatoria con un accertamento di conformità, ex art. 36 del d.p.r. 6 giugno 2001, n. 380 o, nel caso in cui ricorra l’ipotesi, ai sensi dell’art. 37 del d.p.r. 380/2001 e art. 167 del d.lgs. 42/2004.

La sentenza

La questione del soppalco e regime giuridico urbanistico trae origine da un controverso rapporto di “vicinitas”, il Consiglio di Stato ha anche reso luni in ordine alle caratteristiche architettoniche del soppalco, in rapporto al regime giuridico di assentimento dello stesso.

In particolare, la sentenza in nota ha affermato che “la disciplina edilizia del soppalco, ovvero dello spazio aggiuntivo che si ricava all’interno di un locale, interponendovi un solaio, non è definita in modo univoco, ma va apprezzata caso per caso, in relazione alle caratteristiche del manufatto.

In linea di principio, sarà necessario il permesso di costruire quando il soppalco sia di dimensioni non modeste e comporti una sostanziale ristrutturazione dell’immobile preesistente, ai sensi dell’art. 3, comma 1, del d.p.r. 6 giugno 2001, n. 380, con incremento delle superfici dell’immobile e in prospettiva ulteriore carico urbanistico: (così per tutte C.d.S. 3 settembre 2014 n.4468).

Si rientrerà invece nell’ambito degli interventi edilizi minori, per i quali comunque il permesso di costruire non è richiesto, ove il soppalco sia tale da non incrementare la superficie dell’immobile.

La distinzione tra soppalco “modesto” e soppalco “non modesto” è stata ulteriormente specificata, ad esempio, da Cons. Stato, sez. IV, 8 luglio 2019 n. 4780 secondo il quale la realizzazione di un soppalco rientra nell’ambito degli interventi edilizi minori solo qualora abbia caratteristiche tali da non incrementare la superficie dell’immobile, ipotesi che si verifica solo nel caso in cui lo spazio realizzato col soppalco consista in un vano chiuso, senza finestre o luci, di altezza interna modesta, tale da renderlo assolutamente non fruibile alle persone“.

Con ciò, il Consiglio di Stato ha confermato la sentenza di primo grado (TAR Salerno 1970 del 2020), che, nell’affermare un principio conforme a quanto sopra, aveva anche osservato che la realizzazione abusiva del soppalco de quo è incompatibile con la sanatoria paesaggistica, in quanto costituisce realizzazione di una nuova superficie utile (in contrasto con l’art.167, co.4 lett. a) del D.Lgs.n.42/04) ed il relativo intervento rappresenta attività edilizia sussumibile nel concetto di “ristrutturazione edilizia” e non, invece, in quello di “manutenzione straordinaria”.

Paesaggio ed interventi abusivi

Il sopra esposto principio per cui il soppalco abitabile e di rilevanti dimensioni, che comporti aumento della superficie utile dell’unità immobiliare principale, deve essere assentito con permesso di costruire, anche in sanatoria potrebbe apparentemente sembrare non allineato con quanto, pur recentemente, sentenziato dalla sezione V del Consiglio di Stato, ma così non è.

In merito a questa tematica, si rammenta che, come si è riferito in altro articolo, con sentenza 28 gennaio 2022, n. 624, la Sezione V del Consiglio di Stato ha reso importanti precisazioni in merito alla nozione giuridica di “paesaggio”.

Secondo il Consiglio di Stato, una concezione ampia ed “olistica” del concetto di “paesaggio”, tale da inglobare anche la nozione di “ambiente”, può ritenersi comprensibile con riferimento alle scienze tecniche (quali l’urbanistica e l’ingegneria), ma non è attuabile sul piano giuridico, ove i concetti restano distinti e collegati a interessi diversi, seppur convergenti.

Partendo dall’analisi della Convenzione europea del paesaggio, ratificata dall’Italia con la legge 9 gennaio 2006, n. 14 (secondo la quale il paesaggio (art 1, lett. a) è “una determinata parte di territorio, così come è percepita dalle popolazioni, il cui carattere deriva dall’azione di fattori naturali e/o umani e dalle loro interrelazioni”), il Consiglio di Stato riconosce nel “paesaggio” la sintesi dell’azione di fattori naturali, umani e delle loro interrelazioni.

Un conflitto solo apparente

Questo sta a significare che le nozioni di “paesaggio” e di “ambiente” non coincidono e non possono coincidere.

Per “ambiente” deve intendersi il modo di essere “oggettiva” dell’ecosistema (legato al concetto di inquinamento). Per “paesaggio” deve intendersi la percezione estetica e soggettiva di questo.

Nella fattispecie il soppalco censurato dal Consiglio di Stato era, però, come detto non solo piuttosto esteso (60 mq), ma anche dotato di finestre; di conseguenza, andando ad incidere sulla facciata dell’edificio ed essendo visibile dalla via pubblica, era anche incidente sulla nozione di paesaggio come recentemente ricostruita.

Conclusivamente, quanto alla fattispecie di soppalco e regime giuridico urbanistico, occorre fare riferimento anche alle dimensioni ed all’utilizzo concreto del soppalco.