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Volumi interrati: il regime urbanistico-edilizio

Una delle tematiche che spesso vengono in rilievo nella prassi urbanistico-edilizia riguarda la rilevanza dei volumi interrati, dal punto di vista dei parametri urbanistici di un edificio.

E’ di palmare evidenza che realizzare un piano fuori terra rappresenta un intervento rilevante dal punto di vista urbanistico; lo è altrettanto realizzare un piano completamente interrato?

A tal riguardo, va data risposta positiva.

La normativa edilizia generale afferma la rilevanza dei volumi interrati. Ai sensi dell’art. 3 del d.p.r. 6 giugno 2001, n. 380, infatti: “ai fini del presente testo unico si intendono per: […] e) interventi di nuova costruzione, quelli di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle categorie definite alle lettere precedenti. Sono comunque da considerarsi tali: e.1) la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati […]”.

Sempre dal punto di vista generale, va segnalato che anche la giurisprudenza amministrativa ha più volte ribadito come ogni volume che scaturisca da un intervento di trasformazione del territorio è rilevante in termini edilizi e urbanistici (v. TAR Puglia, LE, II, 11 marzo 2019, n. 421).

Non rileva, dunque, il fatto che il volume sia realizzato fuori terra, parzialmente fuori terra o al di sotto del sedime, quel che rileva è che esso comunque consiste in una trasformazione del territorio (ex multibus: TAR Lazio, II, 10 settembre 2018 n. 9218; TAR Umbria, I, 6 settembre 2018 n. 490).

Volumi interrati e mutamento di destinazione d’uso.

Anche nel caso di mutamento di destinazione d’uso valgono le considerazioni precedenti: l’intervento è rilevante, se questo avviene (con o senza opere) tra categorie disomogenee.

Con sentenza 23 novembre 2021, n. 12074, la sezione II quater del TAR Lazio è tornata a pronunciarsi sulla rilevanza urbanistica e paesaggistica dei volumi interrati, non destinati a funzioni abitative e sulle conseguenze di un mutamento di destinazione d’uso che li riguardi.

Come ricorda il TAR Lazio, “in base ad un costante orientamento della giurisprudenza amministrativa, anche di questo Tribunale (cfr. T.A.R. Lazio, Roma, sez. II quater, 4.10.2021, n. 10147) il passaggio da cantinato/garage a locale abitabile rientra nell’ambito del cambiamento della destinazione d’uso urbanisticamente rilevante, considerata la totale diversità delle modalità di utilizzo di un garage rispetto ad un appartamento e l’evidente aggravio del carico urbanistico complessivo sul territorio comunale.

Siffatto mutamento rientra tra gli interventi edilizi per i quali è necessario il rilascio del permesso di costruire ovvero la SCIA alternativa al permesso di costruire, in mancanza del quale si applica la sanzione di cui all’art. 31 DPR n. 380/2001 (cfr. T.A.R. Campania – Napoli, sez. III, 03/01/2020, n. 31; Tar Liguria – Genova, sez. I, 26/07/2017, n. 682; Cassazione penale, sez. III, 05/04/2016, n. 26455; Cassazione penale, sez. III, 05/04/2016, n. 26455).

In più occasioni è stato, invero, precisato che «nell’ambito di una unità immobiliare ad uso residenziale, devono distinguersi i locali abitabili in senso stretto dagli spazi “accessori” che, secondo lo strumento urbanistico vigente, non hanno valore di superficie edificabile e non sono presi in considerazione come superficie residenziale all’atto del rilascio del permesso di costruire: autorimesse, cantine e locali di servizio rientrano, di norma, in questa categoria. Perciò non è possibile ritenere urbanisticamente irrilevante la trasformazione di un garage o di una soffitta in un locale abitabile; senza considerare i profili igienico-sanitari di abitabilità del vano, in ogni caso si configura, infatti, un ampliamento della superficie residenziale e della relativa volumetria autorizzate con l’originario permesso di costruire» (così T.A.R. Lazio, Roma, sez. II, 04/04/2017, n. 4225; 30.01.2017 n. 1439; cfr. anche T.A.R. Campania Napoli, sez. III, 06/04/2021, n. 2250).

In altri termini, a prescindere dalla circostanza che il mutamento in contestazione sia o meno avvenuto mediante opere edilizie, la destinazione di un vano avente destinazione non abitativa (garage/deposito/cantina) ad abitazione comporta, in ogni caso, un incremento della cubatura e delle superfici “utili” ai fini residenziali, con connesso aggravio del carico urbanistico rilevante non soltanto dal punto di vista edilizio, secondo quanto previsto dall’art. 17 L.R. n. 15/2008 e dall’art. 32, comma 1 lett. a) – secondo cui costituisce variazione essenziale ogni “mutamento della destinazione d’uso che implichi variazione degli standards previsti dal decreto ministeriale 2 aprile 1968, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 97 del 16 aprile 1968” – ma anche dal punto di vista paesaggistico (cfr. T.A.R. Campania, Salerno, sez. II, 26.04.2021, n. 1046)“.