Domina Vacanze: le sanzioni dell’Antitrust relative ai contratti di multiproprietà

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E’ pesante la scure che l’Antitrust ha calato sul capo della Domina Vacanze S.p.a., della Domina S.r.l., della Domina International S.a. e della Hit Hotel S.r.l. (altra società del gruppo): le sanzioni per il mancato rispetto della normativa in materia di multiproprietà alberghiera vanno da 60.000,00 a 160.000,00 euro.

Nello specifico, l’Autorità garante per la concorrenza ed in mercato, con provvedimento n. 27547  adottato nella adunanza del 30 gennaio 2019, ha ritenuto che la pratica commerciale posta in essere dalle sopra menzionate società fosse scorretta e tale da meritare le sanzioni anzidette. Fondamentalmente, “Domina” attraverso il sito domina.it, induceva gli acquirenti a ritenere che sarebbero dovenuti proprietari a pieno titolo di una “suite” presso un complesso alberghiero, suite che avrebbe poi potuto essere rivenduta, scambiata, prestata ad amici, “lasciata in eredità”, mentre invece il compratore acquistava il solo diritto ad usufruire della possibilità di soggiornare in una specifica unità abitativa, nei periodi individuati in un apposito regolamento, sempre previo pagamento della “TAA”, una “tariffa agevolata” della quale non vi è alcuna menzione nel messaggio diffuso via internet. Il sito, inoltre, riferiva della assenza di spese, ma, in realtà, il consumatore era tenuto al pagamento di varie spese fisse (l’IMU, le spese straordinarie, vari oneri condominiali), indipendentemente dal reale utilizzo della camera.

In conclusione, la pratica commerciale posta in essere ha dato luogo a forme di comunicazione commerciale ingannevoli circa le caratteristiche ed il costo dell’offerta di multiproprietà alberghiera.

La normativa applicabile. Nel caso di specie, l’Autorità garante ha applicato la normativa in materia di multiproprietà, secondo quanto previsto dal Codice del consumo (d.lgs. settembre 2005 n.206), come modificato dal d.lgs. 23 maggio 2011, n. 79 (Codice del turismo) e come disciplinato (in ambito UE) dalla direttiva 2008/122/CE del 14 gennaio 2009. Attualmente,  le lettere a) e b) dell’art. 69 del Codice del consumo definiscono il contratto di multiproprietà come quel “contratto di durata superiore a un anno tramite il quale un consumatore acquisisce a titolo oneroso il diritto di godimento su uno o più alloggi per il pernottamento per più di un periodo di occupazione” (art. 69 lettera a) e introducono la nuova fattispecie negoziale del contratto relativo ad un prodotto per le vacanze di lungo termine, definito come quel “contratto di durata superiore a un anno ai sensi del quale un consumatore acquisisce a titolo oneroso essenzialmente il diritto di ottenere sconti o altri vantaggi relativamente ad un alloggio, separatamente o unitamente al viaggio o ad altri servizi” (art. 69, lettera b).

La nuova disciplina è di più ampio respiro rispetto al passato. Viene eliminato il riferimento alla natura reale del diritto acquisito dal consumatore (oggi è un generico “diritto di godimento”). Non si parla più delle parti come di “venditore” e “acquirente”, ma di “operatore” e “consumatore”. Nella nuova normativa non c’è più il riferimento all'”immobile” (presente invece nel testo previgente; oggi possono formare oggetto di multiproprietà anche navi da crociera e camper). Anche l’istituto della c.d. comproprietà alberghiera soggiace alla normativa di cui agli artt. 69 e ss. del Codice del consumo. Quanto agli strumenti di tutela del consumatore, questi si basano sul diritto ad un’informazione completa e trasparente nella fase precontrattuale. In base all’art. 70 del Codice del consumo, qualora il contratto venga “offerto al consumatore in persona nell’ambito di una promozione o di un’iniziativa di vendita, l’operatore indica chiaramente nell’invito lo scopo commerciale e la natura dell’evento” e devono essere messe a disposizione tutte le informazioni precontrattuali in maniera chiara, comprensibile, accurata, sufficiente e gratuita, e in una lingua comprensibile. L’art. 70 obbliga l’operatore a “specificare in ogni pubblicità la possibilità di ottenere le informazioni di cui all’articolo 71, comma 1, e di indicare le modalità su come ottenerle” e vieta di commercializzare o vendere un contratto di multiproprietà come un investimento. Il codice del conumo indica anche quali debbano essere i requisiti formali e sostanziali del contratto di multiproprietà: innanzi tutto, è richiesta la forma scritta a pena di nullità; in secondo luogo, le informazioni precontrattuali devono essere recepite nel contratto. Soprattutto, il professionista deve fornire informazioni dettagliate in merito al diritto di recesso, che deve essere riconosciuto ai consumatori nche in sede precontrattuale in base agli artt. 73 e 74 del Codice del consumo.

In parole povere, oggi il contratto di multiproprietà soggiace ad una serie di regole rigide, che, se violate, possono portare, come nel caso in esame, a provvedimenti sanzionatori di particolare rilevanza. Meglio, dunque, non discostarsi troppo dalle previsioni normative ed orientare l’attività del professionista sui binari del Codice del consumo.

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