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Canoni di locazione: niente sconti automatici dalle pp.aa.

Con la delibera SSRRCO/7/2021/QMIG, la Corte dei conti, Sezioni Riunite di controllo, ha reso un importante parere in merito alla possibilità, per ristoratori locatari di immobili di proprietà di enti locali di ottenere una riduzione del canone di locazione, sulla base del minor giro di affari dovuto alla pandemia.

Secondo la Corte dei conti, gli enti locali possono accogliere le richieste di riduzione del canone di locazione, se queste sono motivate sulla base dei vari provvedimenti di chiusura al pubblico emanati nel corso dell’emergenza epidemiologica.

La riduzione del canone, però, deve avere una estensione temporale limitata e deve essere accordata solo all’esito di una ponderazione dei diversi interessi coinvolti, da esternare nella motivazione del relativo provvedimento.

In particolare, l’ente locale proprietario dell’immobile locato deve prendere in considerazione:

  • la significativa diminuzione del valore di mercato del bene locato;
  • ii. l’impossibilità, in caso di cessazione del rapporto con il contraente privato, di utilizzare in modo proficuo per la collettività il bene restituito, tramite gestione diretta ovvero locazione che consenta la percezione di un corrispettivo analogo a quello concordato con l’attuale gestore o, comunque, superiore a quello derivante dalla riduzione prospettata;
  • iii. la possibilità di salvaguardia degli equilibri di bilancio dell’ente, e nello specifico la mancanza di pregiudizio alle risorse con cui la medesima amministrazione finanzia spese, di rilievo sociale, del pari connesse alla corrente emergenza epidemiologica, anche alla luce della diminuita capacità di entrata sempre correlata alla situazione contingente”.

Non può, invece, essere concessa una indiscriminata ed automatica rinegoziazione dei contratti di locazione commerciale: il principio di efficiente gestione delle risorse patrimoniali dell’ente pubblico comporta, infatti, da un lato, che esse siano attribuite secondo procedure trasparenti e concorrenziali e, dall’altro, che l’ente pubblico debba impegnarsi a valorizzarle nella misura massima possibile.

Quanto al primo aspetto (concorrenza e trasparenza), l’articolo 16, comma 1, del decreto legislativo 26 marzo 2010, n. 59, di attuazione della direttiva 2006/123/CE (direttiva “Bolkestein”) impone di procedere a selezione comparativa del contraente con la pubblica amministrazione, laddove vi sia scarsezza dei beni pubblici.

Un accoglimento indiscriminato delle richieste di rinegoziazione contrasterebbe con il principio di selezione comparativa del contraente, scelto sulla base di una procedura comparativa, nella quale ha offerto determinate condizioni (anche economiche), che, poi, verrebbero indebitamente sovvertite modificando il contenuto del contratto a semplice richiesta (soprattutto per quanto attiene alla durata).

Oltre a ciò, va anche rispettata la disciplina europea in materia di aiuti di Stato, potenzialmente applicabile.

Commento.

La Corte dei conti, in definitiva, indica alle amministrazioni locali – ma, indirettamente, anche a quelle centrali – la via della ponderazione dei vari interessi come criterio da seguire per la valutazione dell’accoglibilità delle istanze di riduzione del canone di locazione commerciale.

E’ facile ipotizzare, però, che il potere di ridurre il canone su istanza del conduttore non avrà una vasta applicazione da parte dei Comuni italiani.

In primo luogo perché è già difficile che l’ente locale riesca a reperire da solo informazioni inerenti la drastica svalutazione del patrimonio immobiliare (servirebbe una stima, non sempre sono, infatti, applicabili ed utilizzabili i più “comodi” valori OMI).

Decisamente improba sarà, poi, la dimostrazione del fatto che sarà impossibile riutilizzare il bene in modo proficuo, attraverso una gestione diretta o ricollocandolo sul mercato. Questa eventualità potrebbe, forse, profilarsi per i “comuni polvere”, nei quali la domanda di locali commerciali è sostanzialmente stagnante, ma nelle città più grandi (il pensiero va a Roma, che ha un patrimonio immobiliare considerevole e diversificato) questa eventualità appare piuttosto teorica.

Infine, il “teorema della coperta troppo corta” finirà decisamente per scoraggiare l’esercizio di questo “potere riduttivo commerciale”.Sarà, quindi, più probabile che il mancato adeguamento su richiesta dei locatori conduca ad un aumento del contenzioso relativo al preteso “diritto alla riduzione del canone commerciale”, ora ancorato all’art. 2 Cost., ora agli artt. 1375 e 1467 Cod. civ., la qual cosa, per quanto riguarda i contratti stipulati tra privati, sta già facendo discutere nelle aule giudiziarie, valorizzandosi ora il principio generale di buona fede, come strumento di riequilibrio del sinallagma (v. Trib. Roma, VI, ord. 27 agosto 2020: “deve ritenersi doveroso in tale ipotesi fare ricorso alla clausola generale di buona fede e di solidarietà sancito dall’art. 2 della Carta costituzionale al fine di riportare il contratto entro i limiti dell’alea normale del contatto” ), ora valorizzando l’assenza di una norma generale di rinegoziazione dei contratti di affitto (Trib. Roma, VI, sent. 16 dicembre 2020, rg. 45986/2020: “il Legislatore non ha voluto prevedere una forma di intervento normativo idonea ad incidere in modo generalizzato sui rapporti locatizi di natura privata, ma anzi, al contrario, prevedendo forma di sgravi fiscali, da un lato ha declinato forme di intervento diretto nei rapporti tra privati e, dall’altro, ha indirettamente confermato la perdurante validità ed efficacia dei vincoli, rimettendo all’eventuale volontà delle parti, ogni eventuale possibilità di modifica”).